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      長期看人口,千萬人口大市山東臨沂能否迎來樓市紅利?

      2021-08-12 15:38
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      來源:臨沂資訊網

      光陰,就像那流水;生活,仍碌碌無為!除了“煙花”帶給這座城市的記憶以外,很多人都感覺“貌似過了一個假夏天”。

      立秋后的臨沂,真有點秋天的味道,最起碼一早一晚是!當然,樓市的秋天來的更早,有點涼涼……離中秋節還有41天,過完中秋就是年,光陰,真像那流水。

      大約從上周開始,華瑞城和中海熙園都開啟了認籌。從一開始,這兩家低調的房企鮮有推廣面市,除了那可憐的朋友圈廣告外,產品發布會、示范區開放,大同小異,可能連開盤的時間都會相差無幾;一個是號稱萬億央企首入臨沂,一個是很多人不知道的本地新秀。

      俗話說,沒有對比就沒有傷害。那就傷害一下!

      華科華瑞城:2月1日拿地;3月16日項目奠基;5月22日產品發布;7月24日示范區開放;現已拿到預售,計劃近期開盤。

      中海熙園:去年12月21日拿地;4月30日案名發布;7月23日品牌發布;7月31日營銷中心開放;現已拿到預售,周末開盤。

      神相似!

      2月1日,山東華鼎文旅產業發展有限公司(后面稱之為華科)以88000萬元底價摘得2020-323號宗地,成交價576萬元/畝。樓面價:4322元/平方米。商住比2:8,位于河東區沭埠嶺一路與軍部街交會處西南,軍部街小學和三十五中東校區對過。

      去年12月21日,曾在臨沂地產界鬧出史上最大笑話的中海地產,終于如愿以償摘得羅莊羅11地塊,在競爭激烈的火車站片區與本土地產大鱷儒辰集團交惡。此前,中海還未拿地就傳播摘地信息被同行和媒體“笑掉大牙”。

      羅11號地塊,也就是2020-275號地塊。位于羅莊區沂蒙路與沂河路交會處東北,約87畝,61900萬元成交,712萬元/畝,成交樓面地價4107元/㎡,溢價率19%。商住比3:7。

      劃重點:華瑞城地價576萬/畝,樓面價4322元/平方米。中海熙園地價712萬元/畝,樓面價4107元/平方米。

      華瑞城洋房、小高、高層組合,商業交付商務辦公寫字樓;毛坯交付。中海熙園全部為小高+高層組合,商業也是建設商務辦公寫字樓,精裝交付。

      那么,你關心的房價來了!地價低,毛坯交付的華瑞城高層在12000元--13000元區間;洋房在14000元--15000元區間。而全為精裝交付的中海熙園,則相對較低,精裝交付11000元左右,最低的高層一樓只有9300元,別忘了,這是精裝!當然,兩個項目的容積率不同,也是導致價格不同的一個原因。

      華瑞城地價低,毛坯交,房價高;中海熙園地價高,精裝交,房價低;是賤錢無好貨,還是地段配套升值潛力大?咱也不懂,咱也不敢問!

      一個地處沂蒙路主軸線,炙手可熱的火車站片區;一個占據城市北上東進的核心位置,條件都不差!

      火車站片區集結了碧桂園、儒辰、地王、中海等房產巨頭入駐,加上蘭山和羅莊的資源配套,教育、醫療等設施齊全,房價也是水漲船高,不能同日而語。沂蒙路今年全面打通,沂河高架路明年全線通車,都為該片區加分不少。

      同片區在售的項目有碧桂園翡麗瀾庭、儒辰海棠樾府和中海熙園。一一路之隔的海棠樾府可謂中海最大的冤家,同一天摘地,前后腳發布產品,兩家比著賣,或許也是價格上不去的其中一個原因。讓海棠樾府很不爽的中海熙園,到底還是太年輕!

      主打剛需,坐擁數萬老業主帶客,99平方三居室的海棠樾府,或許正在準備給高傲的中海好好上一課!

      實力上來講,央企背景的中海顯然略勝一籌,從示范區的調性就能看出來;從烏龍劇透拿地,到對待媒體吝嗇推廣,中海顯然非常傲慢,非常“吊徐”。

      仔細看看中海熙園賣不上高價,也是有原因的,位置尷尬,抬頭高架,風水不好!

      中海熙園南面直面沂河高架路,抬頭就是高架,南門堵死;西面雖然緊鄰沂蒙路,但由于高架路下穿立交,導致沂蒙路從金八路就開始下穿,上面立交匝道,西門也基本堵死,交通極其不方便。

      至于談到品質,這里不探討,沒有交房不能談品質。就像是白天表哥表妹,晚上死鬼寶貝見不得光的愛情,滿嘴跑火車,“謝幕鬼祟”的理論,純屬坑人!勸你一句:做人不能太阿里!

      再來看華瑞城,西靠沂州古城,北鄰三十五中,南鄰城市中軸線南京路,北鄰軍部街,西臨吃住行、游購娛一體的沂州古城繁華商業區,學區優質、交通便利、配套成熟,可用名校環繞、配套完善來形容。你說香不香?

      關鍵是,這是城市北上東進的核心區域,也就是國際生態城的中心位置。大老板拍板定的地方,哪還有差!民間也有傳言說,臨沂城區風水最好的兩個位置,一個王羲之故居周邊,另一個就是沂州古城所在的位置。

      當然,同片區的沂州樾府,也是華瑞城最大的競爭對手。從蓄客階段,營銷中心開放,備案,搶人,相對較晚面市的沂州樾府多少有點不講武德,光“使盒子”。標著華瑞城賣,那是定死的事啦!

      至于能不能劃入三十五中學區,沂州樾府還得好好備課。兩家相比較的話,單從營銷中心看,背靠財大氣粗老板的沂州樾府,小氣不上檔次,大意就是“摳嗖嗖”的。

      資料顯示,華科集團是一家傳承建筑文化、專注產品和服務品質的專業地產公司,一個商業華科中心,另一個就是奧德海棠。品質口碑都不錯,這也是很多購房者比較看重的,那就是交房案例“非常哇塞”!

      這個片區也不是沒有缺點,因為河東的窮,導致該片區交通網絡配套落后。放眼望去,就像一個大農村,打車都費勁!一條東興路,修了這么多年都未通車,不是窮是什么!至于生活配套,也木大有選擇性,填飽肚子是沒有問題!至于醇熟,保守估計五年以后。

      拿地時一擲千金、雄心萬丈,開盤后高開低走、灰頭土臉。這個戲碼從去年下半年到今天不斷上演。業界有句話叫做:投拓部拍地時腦子進的水,就是今天營銷部賣房時流的淚。在房地產野蠻生長期,地王樓王不斷涌現,一定是地價決定房價。但現在,卻不盡然。

      即使不斷地對樓市進行調控,但土地市場價格依然一路飛漲。各地經濟內卷,政府收入銳減,而此時,土地財政就是最好的補充。當土地財政和GDP增長緊密結合的時候,地價就是開發商和政府的事情,與購房者無關。

      對大部分人而言,當收入增長遇到瓶頸,購買力就有了天花板,買房只是買不買得起和看不看得上的問題;而經濟持續上行帶來的房子供不應求時,購房者沒有選擇,只能接受地價決定房價的結果。

      如今,經濟下行、房子在大部分城市供過于求,地價不僅決定不了房價,甚至會被房價決定,導致很多以前的高地價項目,現在賠本賣房已不再是什么新鮮事。就像現在的北城新區,清一色的高端改善住房,pass掉所有剛需后,都面臨著蓄客難、去化慢的尷尬現狀。

      二期某項目面對面搶客,價格懸殊撕逼。月銷成交套數僅個位數,按照項目營銷人員的推斷,為了沖量,年底極有可能低價大拋售。

      所以說,當下房地產市場的高地價、高成本不一定會帶來高房價。長期來看,一個城市的房價表現,除了短期的政策之外,還和人口的數量有關,尤其是擁有住房需求的人口數量。

      買房,既是一道必答題,也是一道選擇題。房價高的時候,大部分人都沒有逃避與議價的權利,卻可以有更好的選擇。

      對于新房購買者來說,在區位相同的條件下,具備“品牌房企+物業管理+好產品+學區”,才是未來二手房高溢價的重要評判標準。買房既要有戰略的眼光,還得有戰術的評估,看準城市發展方向,緊跟成功人士步伐。就像臨沂人喝糝一樣,排隊有排隊的道理!你說呢?(西城南湖)

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